아파트 경비업체 선정 체크리스트 – 입찰 조건부터 원가 검토까지

경비비는 많은 단지에서 관리비 중 가장 큰 비중을 차지하는 항목 중 하나입니다. 그만큼 경비업체 선정은 관리비와 주거 안전 모두에 직접 영향을 줍니다. 입찰 준비부터 계약 후 관리까지 단계별로 확인할 사항을 정리했습니다.

1. 입찰 전에 정해야 할 것

운영 형태

• 근무 형태: 24시간 격일제(맞교대), 3조 2교대, 주간 근무 등. 근무 형태에 따라 필요 인원과 인건비가 크게 달라집니다.
• 초소 수와 배치: 동별 초소 방식인지, 통합 경비실·순찰 방식인지. 출입통제 시스템이나 CCTV 통합관제 도입 여부도 함께 검토합니다.
• 업무 범위: 공동주택관리법상 경비원이 할 수 있는 업무 범위를 벗어나지 않도록 정합니다. 자세한 내용은 경비원 업무 범위 정리를 참고하세요.

참가 자격

• 경비업 허가: 경비업법에 따른 시설경비업 허가를 받은 업체인지 확인합니다.
• 실적 기준: 공동주택 경비 실적을 요구할 수 있지만, 과도하게 높이면 특정 업체 밀어주기로 오해받을 수 있습니다.
• 보증보험·배상책임보험: 사고 시 배상 능력을 확인합니다.

2. 원가계산서는 이렇게 읽습니다

경비 용역 금액은 대부분 인건비입니다. 업체가 제출하는 산출 내역은 보통 아래 구조로 되어 있습니다.

구분	세부 항목	검토 포인트
노무비	기본급, 연장·야간·휴일수당, 상여금, 연차수당	시간당 임금이 해당 연도 최저임금 이상인지, 근무표와 근로시간이 일치하는지
퇴직급여	퇴직급여충당금(노무비의 약 1/12)	적립 여부와 방식(퇴직연금 등)
법정 부담금	국민연금, 건강보험, 장기요양보험, 고용보험, 산재보험 사업주 부담분	해당 연도 요율 반영 여부
경비	피복비, 소모품비, 교육비, 보험료 등	실제 지급 여부
일반관리비·이윤	업체 운영비와 이윤	비율이 과도하거나, 반대로 0에 가까운지
부가가치세	공급가액의 10%	—

3. 고용승계 조건

업체가 바뀌어도 기존 경비원이 계속 근무하기를 원하는 단지가 많습니다. 이 경우 입찰 공고와 계약서에 고용승계 조건(대상, 기간, 근로조건 유지 여부)을 명확히 적어야 합니다. 조건을 모호하게 두면 업체 교체 시 근로자와 업체, 단지 사이에 분쟁이 생깁니다.

4. 계약 기간과 단가 조정

• 계약 기간은 보통 1~2년이며, 선정지침과 관리규약 범위 안에서 정합니다.
• 최저임금 인상 등 법정 인건비 변동 시 단가 조정 방법(조정 범위, 이윤·일반관리비 재산정 여부)을 계약서에 미리 정해 두면 매년 1월 협상 분쟁을 줄일 수 있습니다.

5. 계약 후 관리 체크리스트

• 계약 인원과 실제 근무 인원이 같은지 월별 근무표로 확인
• 휴게시간이 실제로 보장되고 휴게시설이 적정한지
• 4대보험 가입, 임금 지급 내역 확인(필요시 증빙 제출 요구 조항)
• 근무자 교체가 잦은지, 교육은 실시되는지